Komakplus کمک پلاس Komakplus 

Komakplus مقالات مفید سامانه

حقوق آپارتمان نشین ها

ديگر آپارتمان نماد تهران بزرگ نيست بلكه در همه جاي ايران شاهد تكوين و گسترش ساختمان هاي عمودي هستيم، و ليكن متاسفانه به همان سرعت كه آ پارتمان ها گسترش مي يابند، فرهنگ آپارتمان نشيني رشد نمي كند. صدها هزار نفر از مردم در آپارتمان ها و مجتمع هاي مسكوني كوچك و بزرگ سكني گزيده اند، اما تنها تعداد اندكي از آن ها از قوانين آپارتمان نشيني اطلاع دارند كه نتيجه اين عدم اطلاع، كاهش سطح فرهنگ زندگي آپارتماني مي شود و همين امر منتج به افزايش حجم شكايت ها و اختلافات ميان همسايه ها مي گردد. در اين مقال سعي بر آن شده تا ابتدا مرز ميان حريم خصوصي و عمومي مشخص شود و پس از آن قواعد همسايگي و مسايل مربوط به زندگي آپارتماني كه شيوع بيشتري در ميان مردم دارند را بررسي مي كنيم. مالكيت در آپارتمان دوگونه است: قسمت هاي اختصاصي و قسمت هاي مشاع. قسمت هاي اختصاصي، در سند مالكيت هر مالك مشخصا ثبت شده است و حق استيفاء از آن نيز تنها برعهده مالك آن مي باشد (قاعده تسليط) بحث ما در رابطه با مشتركات در آپارتمان ها مي باشد كه به تفصيل ذكر خواهد شد.

اماره هاي اشتراك و اختصاص:
در صورتي كه طبقات ساختماني به چند نفر تعلق داشته باشند در مالكيت ديوارهاي عمارت و به ويژه سقف مشترك بين مالكان اختلاف ايجاد مي شود. در اين گونه موارد اگر اصحاب دعوي دليلي بر مالكيت خود اقامه نكنند از راه تشخيص متصرف بايد فصل خصومت گروه و مالك بخش هاي مورد نزاع معين شود. قانون مدني در مواد 126 و 127 دلايل عرفي تصرف را در اين بخش ها بدين شرح بيان كرده است:
مالكيت سقف و كف ديوارها:
طبق ماده :126 صاحب اتاق تحتاني نسبت به ديوارهاي اتاق و صاحب فوقاني نسبت به ديوارهاي غرفه اي بالاختصاص و هر دو نسبت به سقف مابين اتاق و غرفه بالاشتراك متصرف شناخته مي شوند. مقصود از تصرف در اين ماده، اعلام چگونگي مالكيت اختصاصي و اشتراكي در اين گونه ساختمان هاست(1).

مالكيت پله ها:
طبق ماده 127 پله فوقاني ملك صاحب طبقه فوقاني محسوب مي شود، مگر اين كه خلاف آن ثابت شود. مطابق قاعده كلي هر يك از مالكان حق دارد در ملك اختصاصي خود هر تصرفي كه مي خواهد بكند و در ملك مشترك هيچ يك از شريكان نمي تواند بدون اذن سايرين دخالت كند، ولي ضرورت هاي اين زندگي مشترك ايجاب مي كند كه هيچ يك از اين دو قاعده به طور كامل اجرا نشود و در پاره اي موارد تعديل گردد(2).
حدود اختيارات مالك در بخش هاي اختصاصي
طبق ماده يك آيين نامه اجرايي قانون تملك آپارتمان ها مصوب ،1347 قسمت هايي از بنا اختصاصي تلقي مي شود كه عرفا براي استفاده انحصاري شريك ملك معين يا قائم مقام او تخصيص يافته باشد. حدود اختيار مالك در بخش هاي اختصاصي همان طور كه بيان شد مي باشد و مواد 132 و 125 بر آن تاكيد مي ورزد.
ماده :125 هرگاه طبقه بندي تحتاني مال كسي باشد و طبقه فوقاني مال ديگري، هر يك از آنها مي تواند به طور متعارف در حصه اختصاصي خود تصرف بكند ليكن نسبت به سقف دو طبقه هر يك از مالكين مي تواند در كف يا سقف اختصاصي خود به طور متعارف آن تصرف نمايد كه مزاحم حق ديگري نباشد. (ر ـ ك تبصره ماده 4 آيين نامه اجرايي قانون تملك آپارتمان ها و ماده 126 ق.م) و ما ده ? قانون تملك آپارتمان ها مي گويد: هيچ يك از مالكين حق ندارد بدون موافقت اكثريت ساير مالكين، تغييراتي در محل يا شكل در يا سردر، يا نماي خارجي در قسمت اختصاصي خود كه در مرئي و منظر باشد بدهد(3).
ميان قسمت هاي اختصاصي و قسمت هاي مشترك نسبت به سهم، ارتباط ناگسستني وجود دارد، اين است كه ماده 3 قانون تملك آپارتمان ها مصوب 1343 مقرر مي دارد: حقوق هر مالك در قسمت اختصاصي و حصري او در قسمت هاي مشترك غيرقابل تفكيك بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصي، به هر صورتي كه باشد انتقال قسمت مشترك قهري خواهد بود.

تصرف و اداره بخش هاي مشترك
به موجب ماده 2 قانون تملك آپارتمان ها: قسمت هاي مذكور در اين قانون عبارت از قسمت هايي از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به يك يا چند آپارتمان نبوده و به كليه مالكين به نسبت قسمت اختصاصي آنها تعلق مي گيرد. به طور كلي قسمت هايي كه براي استفاده اختصاصي، تشخيص داده نشده است يا در اسناد مالكيت ملك اختصاصي يك يا چند نفر از مالكين تلقي نشده از قسمت هاي مشترك محسوب مي شود مگر آن كه تعلق آن به قسمت معيني بر طبق عرف و عادت محل مورد ترديد نباشد.
تفصيل تعيين قسمت هاي اشتراكي در ماده 4 آيين نامه اجرايي قانون تملك آپارتمان ها مصوب 1437 آمده است اين ماده مقرر مي دارد: قسمت هاي مشترك مذكور در ماده 2 قانون تملك آپارتمان ها عبارت است از:
الف) زمين زيربنا خواه متصل به بنا باشد يا بنا به وسيله پايه روي آن قرار گرفته باشد.
ب) تاسيسات قسمت هاي مشترك از قبيل چاه آب و پمپ، منبع آب، مركز حرارت و تهويه، رخت شوي خانه، تابلوهاي برقع كنتورها، تلفن مركزي، انبار عمومي ساختمان، اتاق سرايدار در هر قسمت بنا كه واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه هاي فاضلاب لوله ها از قبل (لوله هاي فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مركزي، تهويه مطبوع، گاز، نفت، هواكش، لوله هاي بخاري) گذرگاه هاي زباله و محل جمع آوري آن و غيره.
پ) اسكلت ساختمان:
تبصره ـ جدارهاي فاصل بين قسمت هاي اختصاصي مشترك بين آنها است مشروط بر اين كه جزو اسكلت نباشد.
ت) درها و پنجره ها، راهروها، پله ها، پاگردها كه خارج از قسمت هاي اختصاصي قرار گرفته اند.
ث) تاسيسات مربوط به راه پله از قبيل وسايل تامين كننده روشنايي، تلفن و وسايل اخبار و همچنين تاسيسات مربوط به آنها به استثناي تلفن هاي اختصاصي، شيرهاي آتش نشاني، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله هاي ايمني.
ج) بام و كليد تاسيساتي كه براي استفاده عموم شركا و يا حفظ بنا در آن احداث گر شده است.
ح) نماي خارجي ساختمان
خ) محوطه ساختمان، باغ ها و پارك ها كه جنبه استفاده عمومي دارد و در سند قسمت هاي اختصاصي ثبت نشده باشد.

در مورد تصرف قسمت هاي مشترك مانند پله ها و سقف بين دو طبقه يا ديوار بين آپارتمان ها بايد بين تصرفاتي كه لازمه استفاده از آنهاست و تغيير در ساختمان نمي دهد با تصرفاتي كه وضع ساختمان را دگرگون مي سازد يا تعمير قسمت هاي مشترك آن را ايجاب مي كند تفاوت گذارد:
1) هر يك از مالكان مي توانند در حدود متعارف از قسمت هاي مشترك استفاده كنند، مشروط بر اين كه مزاحم ديگري نباشد. بنابراين مالكان طبقه بندي بالا مي توانند از پله مشترك عبور كنند، مالك طبقه تحتاني مي تواند سقف را سفيد كند و يا به آن چراغ بياويزد و مالك طبقه فوقاني بر روي آن رفت و آمد كند يا اثاث منزل خود را بگذارد ولي ايجاد صداهاي ناهنجار و حركات شديد بر روي سقف طبقه پايين ممنوع است، هر چند كه اين تصرفات در ملك مستقل متعارف باشد( ماده 125 ق.م)
2) تغيير و تصرف در هر يك از قسمت هاي مشترك بايد با موافقت ساير شركا باشد و هزينه و نگاهداري آن به عهده همه مالكان به تناسب سهم آنهاست. ماده 4 قانون تملك آپارتمان ها در اين باب مي گويد: حقوق و تعهدات و همچنين حصري هر يك از مالكان قسمت هاي اختصاصي از مخارج قسمت هاي مشترك متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصي به مجموع مساحت قسمت هاي اختصاصي تمام ساختمان به جز آن چه كه به موجب اين قانون استثناء شده باشد يا اين كه قرارداد مالكين ترتيب ديگري را براي تقسيم حقوق و تعهدات و مخارج پيش بيني كرده باشد.
در مورد اداره قسمت هاي مشترك بين قانون مدني و قانون تملك آپارتمان ها تفاوت بسيار است. به موجب قانون مدني، هيچ يك از شريكان را اصولا نمي توان اجبار به تعمير كرد
( ماده 128 ق.م) كه البته راجع به اين ماده قابل ذكر است كه(4):
- اولا هر گاه دفع ضرر به نحو ديگري ممكن است نباشد. اجبار به تعمير بخش هاي مشترك امكان دارد.
- دوم: تعمير قسمت هاي مشترك و تامين مخارج آنها تابع قانون تملك آپارتمان ها و آيين نامه آن است و ماده 128 ق.م در اين باره نسخ ضمني شده است.در قانون تملك آپارتمان ها اراده اكثريت مالكان كه بيش از نصف مساحت تمام قسمت هاي اختصاصي را دارا هستند، تحميل مي شود ( ماده 6) و حتي به موجب ماده 8 اين قانون در هر ساختمان مشمول مقررات اين قانون در صورتي كه عده مالكين بيش از سه نفر باشد مجمع عمومي مالكان مكلفند مدير يا مديراني از بين خود يا از خارج انتخاب نمايند… به اين ترتيب قانونگذار به وسيله فرض نوعي شخصيت حقوقي ناقص، محدوديت تازه اي براي حق مالكيت ايجاد كرده است. ماده 6 در همين راستا مقرر نموده است: چنانچه قراردادي بين مالكان ساختمان وجود نداشته باشد كليه تصميمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت هاي مشترك به اكثريت آرا مالكيني است كه بيش از نصف مساحت تمام قسمت هاي اختصاصي را مالك باشند. بنابراين مقصود از اكثريت عددي مالكان نيست، اكثريت عددي است كه بيش از نيمي از كل ساختمان را مالك باشند. بايد دانست كه اجراي اراده اكثريت تنها در امور اداري و تعميرات ضروري ممكن است و به استناد آن نمي توان در ساختمان تغيير عمده داد يا بر طبقات آن افزود، اين تغييرات نياز به توافق همه مالكان دارد.
- حقوق و تكاليف خريدار آپارتمان
قانون تملك آپارتمان ها براي احتراز از هرگونه ابهام درباره حقوق خريدار آپارتمان در ماده 10 به حق مالكيت او در بخش هاي اختصاصي و اشتراكي اشاره مي كند: هر كس آپارتماني را خريداري نمايد. به نسبت مساحت قسمت اختصاصي خريداري خود در زميني كه ساختمان روي آن نباشد يا اختصاص به ساختمان دارد مشاعا سهيم مي گيرد، مگر آن كه مالكيت زمين مزبور به علت وقف يا خالصه بودن يا علل ديگر متعلق به غير باشد.
مخارج مربوط به محافظت ملك و جلوگيري از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمت هاي مشترك و به طور كلي مخارجي كه جنبه مشترك دارد و يا به علت طبع ساختمان يا تاسيسات آن اقتضا دارد يك جا انجام شود نيز بايد به تناسب حصه هر مالك ( به ترتيبي كه در آيين نامه ذكر خواهد شد) پرداخت شود، هرچند آن مالك از استفاده از آنچه كه مخارج براي آن است صرف نظر نمايد(5).
- حقوق و تكاليف آپارتمان نشينان در جامعه امروز
همان گونه كه ذكر شد، بيشترين اختلافات همسايه ها بر سر قسمت هاي مشترك مي باشد، چرا كه هر يك از مالكان يا مستاجران بايد متناسب با متراژ آپارتمانشان به كل ساختمان، هزينه هاي شارژ مشترك را بپردازند، به علاوه وقتي كه اين قسمت هاي مشترك فرسوده شده يا به تعمير نياز دارند نيز بايد هر يك از مالكان به نسبت از عهده هزينه برآيند.
- حق شارژ
يكي از مسايل اختلاف برانگيز كه باعث تنش و بعضا نزاع ميان ساكنان مجتمع مسكوني يا آپارتمان ها مي شود هزينه هاي مشترك ساختمان يا همان كه ما آن را شارژ مي ناميم است.
نكته مهم اين كه حق شارژ آپارتمان ارتباطي به بودن يا نبودن در خانه يا كم يا زياد مصرف نمودن ندارد و كسي نمي تواند در صورت تصويب مجمع عمومي يا مدير ساختمان از پرداخت ثمن شارژ احتراز نمايد.
البته طبق قانون براي مشخص شدن هزينه هاي شارژ كه به هر يك از آپارتمان ها تعلق مي گيرد طرق مختلفي وجود دارد. اولين راه آن است كه مي توان سهم اختصاصي هر مالك يا مستاجر به كل ساختمان را مشخص كرد و بر مبناي آن براي هر آپارتمان حق شارژ را مشخص نمود يا آن كه به ترتيب خاصي مالكان خودشان به توافق برسند كه ميزان هزينه هاي شارژ براي هر آپارتمان چقدر باشد و راه سوم سهم اين است كه با موافقت مالكاني كه داراي اكثريت مساحت زيربنايي اختصاصي ساختمان هستند هزينه هاي مشترك براساس نرخ معيني كه به تصويب مجمع عمومي نيز مي رسد و حسب زيربناي اختصاصي هر واحد محاسبه شود. البته اين مطالب برگرفته از ماده 4 قانون تملك آپارتمان ها مصوب 1343 مي باشد.

تغيير در بنا و نما
يكي از مسايلي كه خيلي درباره آن بحث مي شود، تغييراتي است كه در ساختمان داده مي شود. طبق ماده ? قانون تملك آپارتمان ها، هر يك از مالكان مي تواند با رعايت مقررات قانون تملك آپارتمان و قوانين مربوط به معماري و ساخت و ساز، هر زماني كه اراده كنند بنايي احداث كرده و تغييرات مطلوبش را در قسمت اختصاصي خود انجام دهند.
اما هيچ يك از مالكان حق ندارد بدون موافقت اكثريت، تغييراتي در محل يا شكل در، سر در يا نماي خارجي و حتي در قسمت هاي اختصاصي خود كه در مرئي يا منظر بايد زبان عاميانه در نماي قابل ديد و بيروني است انجام دهد.
- هزينه هاي تعميرات
علاوه بر هزينه هاي شارژ كه ميزان آن معمولا مشخص است، با گذشت چند سال از ساخت و ساز ممكن است مشكلاتي براي آپارتمان پيش بيايد و لازم باشد براي آن كه يكباره همه ساختمان فرو نريزد، پولي كه گاهي وقت ها خيلي هم كلان است خرج شود تا ملك محافظت شود. در چنين مواردي طبق قانون، مخارج مربوط به محافظت و جلوگيري از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمت هاي مشترك و به طور كلي مخارجي كه جنبه مشترك دارد يا به علت طبع ساختمان يا تاسيسات آن اقتضا دارد يك جا انجام شود، تناسب سهم هر يك از مالكان آپارتمان پرداخت شود. هرچند مالك هر يك از آپارتمان ها بگويد كه از آن به بعد نمي خواهد از آن قسمتي كه هزينه براي آن صرف مي شود استفاده كند.
البته تذكر اين نكته در مورد پول خرج كردن براي ساختمان اعم از دادن حق شارژ يا هزينه هاي تعميرات ضروري است. اين كه تكليف پرداخت اين هزينه ها صرفا متوجه مالكان آپارتمان ها نيست، بلكه قانونگذار با استفاده از جمله مالكان يا استفاده كنندگان پرداخت برخي از اين هزينه ها را در مواردي كه مالك در آن جا ساكن نيست و به جاي او مستاجر وجود دارد برعهده او قرار داده و پس از تعيين سهم هر يك از مالكان يا استفاده كنندگان، آنها مكلف به پرداخت سهم خود هستند يا آن كه بايد طبق قرارداد آن را از سوي مالك آپارتمان پرداخت كنند.
- امتناع از پرداخت و ضمانت اجرايي آن
وقت هايي هست كه يكي از مالكان آپارتمان يا مستاجران خيلي راحت و خونسرد مي گويد كه اصلا دلش نمي خواهد هزينه هايي را كه مدير ساختمان يا هيات مديره تعيين كرده اند بپردازد و خيلي مايل است بداند آنها چه مي توانند بكنند!
در چنين حالتي به موجب ماده مكرر قانون تملك آپارتمان ها، مدير يا هيات مديره بايد سير قانوني را طي كنند كه روالش به اين صورت است كه ابتدا مدير يا هيات مديره بايد اظهارنامه اي را به اين بنده خدا بدهند كه در آن مبلغ بدهي و صورت هزينه ها به صورت شفاهي مشخص شده باشد و آنها را مطالبه كنند.
اگر اين فرد كوتاه آمد و تا 10 روز پول را پرداخت كه هيچ، ولي اگر طرف سمج بازي درآورد و همچنان از پرداخت هزينه ها و بدهي امتناع كرد، مدير يا هيات مديره ساختمان مي توانند براي وصول اين وجوه به اداره ثبت محل بروند و طبق اظهارنامه اي دادخواست حقوقي بدهند و ثبت محل اجراييه اي صادر خواهد كرد. اما اگر باز هم طرف به دلايلي كه براي خودش محترم است قبول نكرد، مدير يا هيات مديره مي توانند طبق تبصره يك ماده 10 ملكي به دادگاه شكايت كنند و دادگاه هم بدون نوبت به اين شكايت ها رسيدگي مي كند و آن وقت دادگاه مي تواند علاوه بر محروميت هاي قانوني مانند قطع خدمات مشترك از قبيل شوفاژ، تهويه مطبوع، آب گرم، برق و گاز، او را تا 2 برابر مبلغ بدهي به نفع مجموعه واحد بدهكار محكوم كند.
با استفاده از قوانين مذكور مي توانيم مطالب زير را نيز استنتاج كنيم.
1) آويزان كردن لباس جلوي آپارتمان كه روبه روي كوچه يا خيابان است، با استناد به ماده ? قانون تملك آپارتمان ها كه مي گويد هيچ يك از مالكان حق ندارند بدون موافقت اكثريت مالكان، در محل يا شكل در يا سردر يا نماي خارجي در قسمت اختصاصي خود كه در مرئي و منظر باشد تغييراتي بدهند.
2 ) مساله تصرف پاركينگ نيز از ديگر مشكلات آپارتمان ها است. در صورتي كه پاركينگ آنها اختصاصي است و در سندشان قيد شده، آنها را به همسايه متخلف نشان بدهند و در غير اين صورت و در موقعيتي كه پاركينگ مشاعي و اشتراكي است به او بگويند فقط واحدهايي در پاركينگ شريكند كه مشخصات آنها در فهرست صورت مجلس تفكيكي و مالكيت مشاعي پاركينگ ذكر شده است.
3) نكته قابل ذكر ديگر در انتهاي اين مقاله مربوط به تبصره ماده 3 آيين نامه اجرايي قانون تملك آپارتمان ها مي باشد كه طبق آن گزاردن ميز و صندلي و هر نوع اشياي ديگري و همچنين نگهداري حيوانات در قسمت هاي مشترك ممنوع مي باشد كه البته تخصيص اين ماده منوط به اذن تمامي شركا ( مالكان آپارتمان ها) مي باشد.

سيدمحسن روحاني پي نوشت:
1و 2- اموال و مالكيت دكتر ناصر كاتوزيان
3- قانون مدني در نظم حقوقي كنوني دكتر كاتوزيان
4- حقوق مدني اموال و مالكيت دكتر حياتي
5- حقوق مدني دكتر سيدحسن امامي ج
منبع : روزنامه جوان

پیشنهادات و انتقادات

Copyright @2016 abbas rahmani inc. All rights reserved.