Komakplus کمک پلاس Komakplus 

Komakplus مقالات مفید سامانه

روش قانوني و روش قراردادي تعيين شارژ

همانطور که در کتاب هاي مربوط به قوانين آپارتمان به آن اشاره شده است، براي تعيين شارژ دو راه وجود دارد:
1- راه قانوني
2- راه قراردادي
روش قانوني
ماده 4 قانون تملك مي گويد: حقوق و تعداد و همچنين سهم هر يك از مالكين قسمت هاي اختصاصي از مخارج قسمت هاي مشترك مناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصي به مجموع مساحت قسمت هاي اختصاصي تمام ساختمان به جز هزينه هايي كه به دليل عدم ارتباط با مساحت زيربنا به نحو مساوي تقسيم خواهد شد.
همچنين برابر تبصره 3 همان ماده چنانچه چگونگي استقرار حياط ساختمان يا بالکن يا تراس مجموعه به گونه اي باشد که تنها از يک يا چند واحد مسکوني، امکان دسترسي به آن باشد، هزينه حفظ و نگهداري آن قسمت به عهده استفاده کننده يا استفاده کنندگان است.
مفاد ماده فوق سهم هر يک از مالکان آپارتمان ها از مخارج قسمت هاي مشترک ساختمان را به سه نوع تقسيم مي کنند:
الف – هزينه هاي نسبي
ب – هزينه هاي ثابت
ج – هزينه هاي اختصاصي
روش قراردادي
براي اينکه قانونگذار، مالکين آپارتمان ها را جهت تعيين سهم آن ها از هزينه هاي مشترک صرفا به طريقه ي قانوني محدود و محصور نکند ذيل ماده ي 4 قانون تملک آپارتمان ها پس از بيان چگونگي تقسيم و تعيين سهم هر يک از مالکين آپارتمان ها، مقرر داشته: « ... و يا اينکه مالکان ترتيب ديگري را براي تقسيم حقوق و تعهدات و مخارج پيش بيني کرده باشند». همين امر به صورت ديگر در صدر ماده ي 23 آيين نامه اجرايي تکرار شده است: «شرکاء ساختمان موظفند در پرداخت هزينه هاي مستمر و هزينه هايي که براي حفظ و نگهداري قسمت هاي مشترک بنا صرف مي شود طبق مقررات زير مشارکت نمايند: در صورتي که مالکين ترتيب ديگري براي پرداخت هزينه هاي مشترک پيش بيني نکرده باشند... ».
دقت کنيد؛ مفهوم مخالف اين قسمت از ماده اين است: در صورتي که مالکين ترتيب ديگري براي پرداخت هزينه هاي مشترک پيش بيني کرده باشند، نوبت به طريقه قانوني نمي رسد.
همانطور که ملاحظه نموديد، قانون در تقسيم شارژ دست شرکاء ساختمان را باز گذاشته تا بنا بر نيازها و شرايط خود، فرمولي خاص براي تقسيم شارژ تعريف نمايند که مي تواند معيارهايي چون متراژ، تعداد ساکنين، مدت زمان حضور در آپارتمان، تعداد ميهمان ها و ... را در خود داشته باشد.
منبع : اسماعيل هريسي، ابراهيم، حقوق مالکين آپارتمان ها، نشر دادگستر، بهار 1389

قانون تملک آپارتمان‌ها در سال 1343 به تصويب رسيده است، يعني زماني که تازه موضوعي به نام آپارتمان نشيني در کشورمان مطرح شده بود. احتمالا تدوين کنندگان اين قانون خود نيز نمي‌دانسته‌اند که در حال نوشتن چه قانون مهم و پرکاربردي هستند. با گذشت بيش از 40 سال از تصويب اين قانون امروز بسياري از مشکلات ساکنان آپارتمان‌ها با مراجعه به اين قانون و آيين نامه آن حل مي‌شود. در اين قانون پيش‌بيني شده است که آپارتمان داراي دو بخش مختلف خواهد بود که بر هر يک قواعد حقوقي مختلفي حاکم است؛ بخش‌هاي مشترک و بخش‌هاي اختصاصي آپارتمان. در ادامه رژيم حقوقي که در هر يک از اين دو قسمت آپارتمان حاکم است، بيان مي‌شود.
يک مجتمع مسکوني آپارتماني، از بخش‌ها و قسمت‌هاي مختلفي تشکيل شده است. برخي از قسمت‌ها مورد استفاده انحصاري مالکان است و برخي ديگر مورد استفاده عموم مالکان است. مقرراتي که بر هر يک از اين دو بخش حاکم است تفاوت مي‌کند.

بخش‌هاي اختصاصي ساختمان
سند رسمي مالکيت که بعد از خريد يک ملک به شما داده مي‌شود يکي از محکمه‌پسندترين دلايلي است که در دادگاه پذيرفته مي‌شود. آن قسمت‌هايي از آپارتمان در ملکيت اختصاصي شما است که در اين سند صريحا به آن اشاره شده باشد. به اين قسمت‌ها«بخش‌هاي اختصاصي ساختمان» مي‌گويند. مشخصات كامل قسمت اختصاصي ‌از لحاظ حدود طبقه، شماره، مساحت قسمت‌هاي وابسته، ارزش و. . . در سند مالکيت شما بيان شده است.
در مقررات، بخش‌هاي اختصاصي ساختمان اينگونه تعريف شده است: «قسمت‌هايي از بنا اختصاصي تلقي مي‌شود كه عرفا براي استفاده انحصاري شريك ملك معين يا قائم‌مقام او تخصيص‌ يافته باشد. » بنابراين آن قسمتي از ساختمان که به وسيله مالک يا کسي که از مالک اجازه دارد، به صورت انحصاري مورد استفاده قرار مي‌گيرد قسمت‌هاي اختصاصي آپارتمان نام دارد. به طور مثال، بالکن يا انباري يک ملک، انحصارا مورد استفاده مالک آن ملک است، بنابراين جزو بخش‌هاي اختصاصي به حساب مي‌آيد. البته ممکن است مالک اين قسمت‌ها را اجاره دهد و اين موضوع در تقسيم آپارتمان به اختصاصي و مشترک بي‌تاثير است. مالک حق استفاده مالکانه از بخش‌هاي اختصاصي ساختمان را دارد. اما سوال اين است که مالک حق هر استفاده‌اي را دارد يا به عبارتي، آيا چهارديواري اختياري است؟ پاسخ منفي است. اگر چه مالکيت حقي است که قانون اساسي به رسميت شناخته و مالک حق استفاده مطلق، دائمي و انحصاري از ملک خود را دارد، ولي آزادي مالک تا جايي به رسميت شناخته مي‌شود که به حقوق و آزادي‌هاي ديگران آسيبي نرساند.

حدود حقوق مالكان
مالكيت، يكي از کامل‌ترين حقوق است و به مالك حق هرگونه استفاده را مي‌دهد. حقوق مالك در استفاده از ملك خود در قانون مدني بدين ترتيب به رسميت شناخته شده است: «هر مالكي نسبت به مايملك خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردي كه قانون استثنا كرده باشد. »، «هيچ مالي را از تصرف صاحب آن نمي‌تواند بيرون كرد مگر به حكم قانون»، «مالكيت زمين مستلزم مالكيت فضاي محاذي آن است تا هر كجا بالا رود و همچنين است نسبت به زيرزمين بالجمله مالك حق همه گونه تصرف در هوا و فراز گرفتن دارد مگر آنچه را كه قانون استثنا كرده باشد. » اوصاف حق مالكيت، مطلق، دائمي و انحصاري بودن است. مالك به طور انحصاري مي‌تواند از حقوق مالكانه خود استفاده كند و محدوديتي در استفاده از اين حقوق نيست. اما ضرورت‌هاي زندگي اجتماعي سبب شده كه حد و مرز حقوق و آزادي‌هاي افراد، حقوق و آزادي‌هاي ديگران باشد. در ماده 132 قانون مدني حدود اختيار مالك در استفاده از ملك خود بدين ترتيب محدود شده است: «كسي نمي‌تواند در ملك خود تصرفي كند كه مستلزم تضرر همسايه شود مگر تصرفي كه به قدر متعارف و براي رفع حاجت يا رفع ضرر از خود باشد.»
بنابراين مالك در استفاده از ملك خود نمي‌تواند از حدود معمول و متعارف خارج شود چرا كه چنين استفاده‌اي موجب تضرر همسايه‌ها خواهد بود.

قسمت‌هاي مشترک
آنچه آپارتمان را از ساير اجتماعات ديگر انساني متفاوت مي‌کند، وجود قسمت‌هايي است که مالکيت آن بين مالکان قسمت‌هاي اختصاصي آپارتمان مشترک است. از يک سو قواعدي که بر اين قسمت‌ها حاکم است، با قواعدي که بر معابر عمومي مثل کوچه‌ها و خيابان‌ها حکومت مي‌کند فرق دارد، چراکه قسمت‌هاي مشترک يک آپارتمان، ملک مشترک تمام مالکان آپارتمان است و ديگران در آن حقي ندارند، از سوي ديگر اين نوع مالکيت با مالکيت قسمت‌هاي اختصاصي متفاوت است چراکه مالک نمي‌تواند هر استفاده‌اي از آن بکند و اين استفاده بايد با اجازه ساير شرکا باشد. قسمت‌هايي از ساختمان كه به‌طور مستقيم و يا غيرمستقيم مورد استفاده تمام شركا است، قسمت‌هاي مشترك محسوب مي‌شود که عبارت است از قسمت‌هايي از ساختمان كه حق استفاده از آن منحصر به يك يا چند آپارتمان نبوده و به تمام مالكان به نسبت قسمت اختصاصي آن‌ها تعلق مي‌گيرد. به طور كلي قسمت‌هايي كه براي استفاده اختصاصي نيست يا در اسناد مالكيت، ملك اختصاصي يك يا چند نفر از مالكان تلقي نشده از قسمت‌هاي مشترك محسوب مي‌شود. زمين و اسكلت ساختمان‌ از جمله قسمت‌هاي مشترک ساختمان است، همچنين تأسيسات قسمت‌هاي مشترك از قبيل چاه آب و پمپ، منبع‌ آب، مركز حرارت و تهويه، كنتورها، تلفن مركزي، انبار عمومي ساختمان، اتاق سرايدار، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌هاي فاضلاب، لوله‌ها از قبيل (لوله‌هاي فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مركزي، تهويه مطبوع، گاز، نفت، هواكش‌ها، لوله‌هاي بخاري)، گذرگاه‌هاي ‌زباله و محل جمع‌آوري آن، همه جزو قسمت‌هاي مشترک ساختمان است. حقوق هر مالک در قسمت اختصاصي و سهم او در قسمت‌هاي مشترک آپارتمان را نمي‌توان از يکديگر جدا کرد. در صورت انتقال قسمت اختصاصي ملک - به هر صورتي كه باشد –قسمت مشترک نيز وابسته به آن منتقل مي‌شود. مراد اين است که هيچ مالکي نمي‌تواند مالکيت خود را در راهروها يا آسانسور جداگانه به ديگري واگذار کند، بلکه مالکيت بخش‌هاي اختصاصي و عمومي به يکديگرمتصل هستند.

اثرات تقسيم آپارتمان به قسمت‌هاي مشترک و اختصاصي:
تقسيم‌بندي ساختمان به قسمت‌هاي اختصاصي و مشترک، حدود اختيارات مالکان را مشخص مي‌کند. مالک در قسمت‌هاي اختصاصي مي‌تواند از حقوق مالکانه خود به صورت کامل استفاده کند اما براي استفاده از حق مالکيت خود در قسمت‌هاي مشاع (مشترک) نيازمند اجازه ديگران است. به طور مثال گذاشتن ميز و صندلي و هر نوع اشياي ديگر و همچنين نگاهداري حيوانات در قسمت‌هاي مشترك ممنوع است. اين تقسيم بندي علاوه بر نشان دادن حدود اختيارات مالک، آثار ديگري نيز دارد.

هزينه‌هاي ساختمان
قسمت‌هاي مشترک آپارتمان هزينه‌هايي دارد که بايد مالکان آپارتمان آن را بپردازند. هزينه‌هاي مشترك عبارتند از:
1. هزينه‌هاي لازم براي استفاده، حفظ و نگهداري عادي ‌ساختمان و تأسيسات و تجهيزات مربوطه
2. هزينه‌هاي اداري و حق‌الزحمه مدير يا مديران.
مساحت قسمت‌هاي اختصاصي در پرداخت اين هزينه‌ها موثر است چراکه سهم هر يک از مالكان قسمت‌هاي اختصاصي از مخارج قسمت‌هاي مشترک، متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصي به مجموع مساحت قسمت‌هاي اختصاصي تمام ساختمان. بنابراين هر چه مساحت قسمت‌هاي اختصاصي مالکي بيشتر باشد –مثلامالک واحد بزرگ‌تري باشد– سهم او در هزينه‌هاي قسمت‌هاي مشترک بيشتر خواهد بود. البته اين قاعده دو استثنا دارد. در صورت موافقت مالكاني كه داراي اكثريت مساحت زيربناي اختصاصي ساختمان هستند، هزينه‌هاي مشترك براساس نرخ معيني كه به ‌تصويب مجمع عمومي ساختمان مي‌رسد، حسب زيربناي اختصاصي هر واحد، محاسبه مي‌شود. علاوه بر اين قواعدي که در بالا بيان شد جنبه «امري» ندارد يعني مي‌توان برخلاف آن‌ها توافق کرد و اين توافق معتبر خواهد بود. بنابراين مالکان در مورد پرداخت هزينه‌ها مي‌توانند به اشکال ديگر توافق کنند. در آپارتمان‌هايي که بيش از سه مالک دارند اين توافق در مجمع عمومي خواهد بود. مديران مجموعه با رعايت مفاد قانون تملک آپارتمان‌ها، ميزان سهم هر يک از مالكان يا استفاده كنندگان را تعيين مي‌کنند.
ممکن است قسمت‌هايي از ساختمان تنها بين چند مالک مشترک باشد در اين صورت لزومي ندارد همه ساکنان ساختمان هزينه‌هاي آن را بپردازند. چنانچه چگونگي استقرار حياط ساختمان يا بالكن يا تراس مجموعه به گونه‌اي باشد كه تنها از يک يا چند واحد مسكوني، امكان دسترسي به آن باشد، هزينه حفظ و نگهداري آن قسمت به عهده استفاده‌كننده يا استفاده‌كنندگان است.
هر گاه يک آپارتمان داراي مالكان متعدد باشد، مالكان يا قائم مقام قانوني آن‌ها مكلفند يک نفر نماينده از طرف خود براي اجراي مقررات قانون تملک آپارتمان‌ها در مورد پرداخت حصه مخارج مشترک تعيين و معرفي کنند. در صورتي كه اشخاص مزبور به تكليف فوق عمل نكنند، راي اكثريت بقيه مالكان آپارتمان نسبت به همه معتبر خواهد بود.
وظيفه دفاتر اسناد رسمي
دفاتر اسناد رسمي موظف هستند در هنگام تنظيم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غيره، گواهي مربوط به تسويه حساب هزينه‌هاي مشترک را كه به تاييد مدير يا مديران ساختمان رسيده باشد، از مالک يا قائم‌مقام او مطالبه کنند و يا با موافقت مدير يا مديران تعهد کسي که ملک به او منتقل شده را به پرداخت بدهي‌هاي معوق مالک نسبت به هزينه‌هاي موضوع اين قانون در سند تنظيمي قيد کنند.
روابط آپارتمان‌نشيني به وسيله قانون تملك آپارتمان‌ها تنظيم مي‌شود اما كاهش مشكلات آپارتمان‌نشيني به چيزي بيش از رعايت قانون نياز دارد. بايد فرهنگ و اخلاق آپارتمان‌نشيني در كشور نهادينه شود.

پیشنهادات و انتقادات

Copyright @2016 abbas rahmani inc. All rights reserved.