کمتر کسی است که با مصائب اجاره نشینی آشنا نباشد،یکی از مشکلات پیش روی موجر و مستاجرعدم آگاهی هردو طرف در تنظیم اجارهنامه است . در این گزارش در رابطه با اجاره منازل مسکونی هر آنچه نیاز است بدانید را بررسی کرده ایم.
تعریف موجر و مستاجر و اجاره
طبق ماده ۴۶۶ قانون مدنی، اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر، مالک منافع عین مستأجره میشود. اجاره دهنده را lموجرr، اجاره کننده را lمستأجرr، مورد اجاره را lعین مستأجرهr و اجاره بها را lمال الاجارهr گویند. lاجرت المسمیr، اجاره بهایی است که طرفین در قرارداد یا پس از امضای قرارداد درباره میزان آن توافق کردهاند و در مقابل، lاجرت المثلr اجاره بهایی است که بدون توافق طرفین و با توجه به اجاره موارد مشابه تعیین میشود.
شرایط اجاره
۱- موجر باید مالک خانه یا آپارتمان و یا مغازه باشد: بنابراین کسی غیر از مالک یا وکیل او نمیتواند ملکی را به اجاره دهد. مستاجر هم میتواند محلی را که اجاره کرده به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در قرارداد اجاره این حق از او سلب شده باشد.
۲- مدت اجاره باید معین باشد : اگر در قرار داد اجاره مدتی معین نشود (مثلا یک سال یا دو سال یا چند ماه hellip) اجاره باطل است و هیچ اثری ندارد، مدت اجاره معمولا یک سال تعیین میشود.
۳- موجر و مستاجر باید بالغ و عاقل باشند: بنابراین کودکان غیر بالغ و افراد دیوانه نمیتوانند ملک را به اجاره بدهند یا ملکی را اجاره کنند، قیم این افراد میتواند از جانب آنها اجاره کند یا اجاره بدهد.
۴- اجاره کتبی : طبق قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ ، باید قرارداد اجاره به صورت کتبی تنظیم شود و دو نفر شاهد هم زیر آن را امضا کنند و مضافا در دو نسخه تنظیم شود تا بتوانند از امتیازات قانون روابط موجر و مستاجر سال۷۶ بهره مند شوند . اگر طرفین(موجر و مستاجر) قرارداد کتبی تنظیم نکنند با مشکلات فراوانی مواجه میشوند که باعث میشود ماهها و شاید سالها در راهروهای دادگستری سرگردان شوند.
ضمانت اجرای تخلف از قرارداد
تخلف از برخی شروط قرارداد، برای طرف مقابل، حق فسخ ایجاد میکند. ولی این حق فسخ، با توجه به زمانبر بودن رسیدگی قضایی، در بسیاری از موارد برای پیشگیری از تخلف یا جبران ضرر کافی نیست. شایسته است هنگام انعقاد قرارداد برای تعهدات هر یک از طرفین ضمانت اجرایی همچون lوجه التزامr تعیین شود. وجه التزام مبلغی است که متخلف در صورت تخلف از قرارداد باید به طرف دیگر بپردازد. مثلاً در صورتی که در موعد مقرر موجر از استرداد قرض الحسنه (رهن) به مستأجر خودداری کند یا مستأجر مورد اجاره را تخلیه نکند، اگر چه میتوان از طریق مراجع قضایی، طرف متخلف را الزام به ایفای تعهد کرد، ولی معمولاً خسارت ناشی از زمان تلف شده جبران نمیشود. تعیین وجه التزام، این خسارات را جبران میکند. به علاوه وجود چنین شرطی در قرارداد، تخلف از شروط قرارداد را برای متخلف پرهزینه میکند و در نتیجه احتمال تخلف را کاهش میدهد.
تکالیف موجر
۱-تحویل مورد اجاره به مستاجر: موجر باید پس از انعقاد اجاره مورد اجاره خانه یا آپارتمان یا مغازه را تحویل مستاجر دهد.
۲- بر گرداندن پول پیش مستاجر به هنگام تخلیه: چون معمولا در قراردادهای اجاره پول پیش از مستاجر میگیرد در موقع تخلیه باید مبلغ فوق را به مستاجر بر گرداند.
۳-انجام تعمیرات کلی و اساسی در مورداجاره : اگر موتور خانه (سیستم گرمایشی و سرمایشی)، آسانسور، ایزوگام پشت بام و سایر تعمیرات کلی در مورد اجاره لازم شود موجر باید آنرا انجام دهد.
تکالیف مستاجر
۱-پرداخت کرایه : معمولا پرداخت کرایه به صورت ماهانه است و لذا مستاجر باید در پایان هر ماه اجاره بها را به موجر یا نماینده موجر پرداخت کند . لازم به ذکر است در صورتی که در قرارداد اجاره حق فسخ قرارداد اجاره در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها پیش بینی شده باشد بایدمستاجر به موقع اجاره بها را پرداخت کند تا دچار مشکلات تخلیه نشود. در مواردی که مستاجر خانه یا آپارتمان را رهن کامل میکند دیگر اجاره بها نمیپردازد؛ در مواردی که مستاجر رهن کامل میکند معمولا مبلغ پیش پرداخت زیاد است و به همین خاطر معمولا کرایه ای در کار نیست اما اگر مبلغ پیش پرداخت کم باشد موجر اجاره بها (کرایه ) هم میگیرد.
۲- تخلیه محل اجاره در پایان قرارداد
۳- انجام تعمیرات غیر اساسی مورد اجاره: اگر خانه یا مغازه نیاز به رنگ آمیزی یا تعویض لامپها یا پریز و کلید برق و قفل درها hellipداشته باشد مستاجر خودش باید این کارها را انجام دهد.
۴- پرداخت بهای آب، برق، گاز، تلفن و حق شارژ: چون مستاجر از آب، برق، گاز و تلفن استفاده میکند هزینههای آنرا هم خودش باید بپردازد حق شارژ را هم خود مستاجر باید پرداخت کند.
۵- جلوگیری نکردن از تعمیرات اساسی توسط موجر: اگر محل مورد اجاره نیاز به تعمیر کلی پیدا کند مانند تعمیرات موتور خانه و آسانسور hellip انجام این تعمیرات با موجر است و لذا مستاجر نباید از ورود موجر برای تعمیرات این موارد جلو گیری و ممانعت کند.
۶- خودداری از ورود خسارت به محل اجاره : مستاجر باید به گونه ای از خانه یا مغازه استفاده کند که خسارتی به آن وارد نشود در صورت ورود خسارت مستاجر باید خودش آنرا جبران کند.
۷- خودداری از تغییر شغل در مغازه اجارهای: اگر مستاجر برای شغل خاصی مغازه را اجاره کرده باشد (مثلا طلا فروشی ) حق ندارد بدون موافقت موجر شغل خود را تغییر دهد و مثلا به در و پنجره سازی مشغول شود چرا که در صورتی که موجر با تغییر شغل موافقت نکند میتواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
تعمیرات و هزینههای آن
به موجب ماده ۴۸۶ قانون مدنی، lتعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آنجاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستأجره لازم میباشدr. بنابراین، در هر مورد برای تعیین مسئول پرداخت هزینهها، باید ابتدا به قرارداد و سپس به عرف محل رجوع کرد. در صورتی که در موردی خاص، قرارداد تعیین تکلیف نکرده باشد و عرف و رویه مشخصی نیز وجود نداشته باشد، مخارجی که برای lامکان استفادهr از مورد اجاره ضروری است با موجر است. مخارجی که برای lاستفاده بهترr از مورد اجاره انجام میشود، بر عهده مستأجر است. به عنوان مثال پرداخت هزینه تعمیر ترکیدگی لولهها با موجر و پرداخت هزینه نصب آنتن گیرنده شبکههای دیجیتال با مستأجر است. مستأجر در صورتی میتواند هزینه تعمیرات و تغییرات انجام شده در مورد اجاره را از موجر مطالبه کند که این تعمیرات با اجازه موجر انجام شده باشد. به علاوه lاگر در مدت اجاره در عین مستأجره تعمیراتی لازم آید که تأخیر در آن موجب ضرر موجر باشد مستأجر نمیتواند مانع تعمیرات مزبوره شود اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستأجره کلاً یا بعضاً استفاده کندr. مثلاً مستأجر نمیتواند به این بهانه که یک ماه بیشتر به پایان مدت قرارداد اجاره باقی نمانده و وی قصد تخلیه دارد، مانع تعمیر ترکیدگی لولهها شود.
تمدید اجاره نامه
تحت هر شرایطی که دو طرف خواستار تمدید باشند باید در پشت برگه اجاره نامه قید شده و به امضای طرفین برسد حتی اگر اجاره نامه برای یک ماه تمدید شده باشد. درصورت عدم نگارش و امضا با گذشت زمان یک ماه مستاجر می تواند تا پایان سال در منزل اجاره بماند زیرا ادامه حضور مستاجر حمل بر توافق شفاهی است و شرایط برای تخلیه سخت خواهد شد.

http://www.daadfar.org