شرکای ساختمان موظفند هزینههای مشترک را بپردازند و مبنای محاسبه بستگی به توافق آنان دارد که در این صورت طبق آن رفتار میشود اما اگر مالکین چنین توافقی نداشته باشند (حتی یک نفر) سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان (مثل مستأجر) از هزینههای مشترک آن قسمت که ارتباط به میزان مساحت اختصاصی و زیربنا ندارد مانند هزینههای مربوط به سرایدار، نگهبان،متصدی آسانسور، هزینه نگهداری تأسیسات(نه تعمیر آن) باغبان، تزئینات قسمتهای مشترک و . . . به طور مساوی بین مالکان یا استفاده کنندگان تقسیم میشود.
رشد شهرنشینی و تراکم جمعیت در شهرها موجب افزایش آپارتماننشینی به ویژه در شهرهای بزرگ شده است و قوانینی نیز جهت تنظیم روابط حقوقی مردم، برای اینکه در آرامش بیشتری بسر ببرند وضع شده است. طبق موازین قانونی هیچکس نمیتواند و نباید استفاده از حق خود را موجب وارد کردن ضرر به دیگران بنماید و شاید یکی از مهمترین دلایل به وجود آمدن اختلافات میان همسایگان در آپارتمان ها عدم آگاهی ایشان از مقررات مربوط به آپارتمان نشینی باشد و این در حالی است که برابر آموزههای مردم در کشور ما احترام به همسایه و حقوق او یکی از امور واجب محسوب میشود.
برای آشنایی با مقررات و قواعد حاکم بر روابط همسایهها در آپارتمانها ابتدا ضروری است که قسمتهای مشترک و اختصاصی در یک آپارتان را از یکدیگر تفکیک کنیم.
۱ـ قسمتهای اختصاصی:به بخشهایی از ساختمان گفته میشود که عرفاً برای استفاده انحصاری شرکت ملک معین اختصاص یافته باشد. مانند آشپزخانه، اتاق ها و سالن پذیرایی و . . .
۲ـ قسمتهای مشترک: به بخشهایی از ساختمان گفته میشود که به طور مستقیم و یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام شرکاء میباشد و نمیتوان حق انحصاری برای آنها قایل شد مانند پلهها، آسانسور، پشتبام، حیاط و . . . بنابراین گذاشتن لوازمی چون میزو صندلی، کپسول گاز، کبابپز، وسایل مستعمل و یا نگهداری حیوانات در قسمتهای مشترک ممنوع است. زیرا قسمتهای مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکاء ملک است. هرچند که در قسمتهای اختصاصی واقع شده باشد (مثل پاسیو) و یا از آن قسمتها عبور نماید.
قسمتهای مشترک و مشاع در یک آپارتمان میتواند شامل موارد ذیل باشد:
زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایهروی آن قرار گرفته باشد.
تأسیسات قسمتهای مشترک از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، رخت شویخانه، تابلوی برق،کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که باشد، آسانسور و محل آن، چاه های فاضلاب، لولهها از قبیل لولههای فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هواکشها، لولههای بخاری، گذرگاههای زباله و محل جمعآوری آن و hellip
اسکلت ساختمان (جدارهای فاصل بین قسمتهای اختصاصی مشترک بین آن قسمتها است مشروط به آنکه جز اسکلت ساختمان نباشد).
درها، پنجرهها، راهروها، پلهها، پاگردها که خارج از قسمت اختصاصی قرار گرفتهاند.
تأسیسات مربوط به راهپله مانند وسایل روشنایی، تلفن، زنگ اخبار و تأسیسات مربوط به آنها به استثنای تلفنهای اختصاصی، شیرهای آتشنشانی، محل اختتام پله و ورود به بام و پلههای ایمنی.
بام و کلیه تأسیسات آن که برای استفاده همه شرکاء یا حفظ بنا در آن احداث شده است.
محوطه ساختمان، باغچه که جنبه اختصاصی ندارند و در سند قسمت اختصاصی نیز ثبت نشدهاند.
هزینه شارژ قسمتهای مشترک چگونه محاسبه میشود؟ بر مبنای نفر یا مساحت؟
شرکای ساختمان موظفند هزینههای مشترک را بپردازند و مبنای محاسبه بستگی به توافق آنان دارد که در این صورت طبق آن رفتار میشود اما اگر مالکین چنین توافقی نداشته باشند (حتی یک نفر) سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان (مثل مستأجر) از هزینههای مشترک آن قسمت که ارتباط به میزان مساحت اختصاصی و زیربنا ندارد مانند هزینههای مربوط به سرایدار، نگهبان،متصدی آسانسور، هزینه نگهداری تأسیسات (نه تعمیر آن) باغبان، تزئینات قسمتهای مشترک و . . . به طور مساوی بین مالکان یا استفاده کنندگان تقسیم میشود.
اگر آپارتمانی دارای مستأجر باشد این هزینهها از چه کسی وصول میشود؟
اگر در قرارداد اجاره پرداخت هزینههای مشترک بر عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن خودداری کند مستأجر میتواند از محل اجارهبها هزینهها را بپردازد و اگر در قرارداد این هزینهها بر عهده مستاجر باشد مدیر ساختمان از او مطالبه میکند و در صورت خودداری به مالک اصلی رجوع مینماید.
آیا مدیر ساختمان میتواند از مالکان قبل از انجام تعمیرات پول دریافت کند؟
در صورت تصویب مجمع عمومی جهت هزینههای ضروری و فوری میتواند وجوهی را به عنوان تنخواه گردان از مالکان دریافت کند.
در صورت عدم پرداخت هزینههای مشترک مدیر ساختمان میتواند آب، برق، تلفن و . . . را قطع کند؟
در صورت امتناع مالک یا مستاجر از پرداخت سهم خود در ابتدا باید مراتب بوسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریزآن به طرف مقابل ابلاغ و هزینهها مطالبه شود. اگر ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه بدهی پرداخت نگردید، مدیر میتواند از دادن خدمات مشترک (نه اختصاصی مانند برق) از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم و امثال آن خودداری کند و اگر این کار امکانپذیر نباشد (برای مثال هر یک از مالکان کنتور آب مستقل داشته یا آب گرم و مخزن مستقل داشته باشند) یا قطع آن خدمات موثر در فرد خاطی نباشد مدیر میتواند به دادگاه شکایت کند و دادگاه خارج از نوبت به شکایت رسیدگی میکند و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه میشود، محروم میماند و تا ۲ برابر مبلغ بدهی او را جریمه خواهد کرد و این جریمه را به نفع سایر شرکا و مجموعه پرداخت میشود. البته مالک یا مستاجر نیز حق دارد به نظر مدیر ساختمان و هزینههای او معترض شود و ظرف ده روز از تاریخ اظهارنامه به دادگاه شکایت نماید.
http://www.daadfar.org