مدیریت ساختمان مسئولیت حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی را بر عهده دارد و تعداد مدیران در صورت تعدد باید فرد باشد و مدت ماموریت مدیر یا مدیران ساختمان طبق قانون ۲ سال است ولی این مدت قابل افزایش یا کاهش از سوی مجمع عمومی است و انتخاب مجدد یک فرد به عنوان مدیر بلامانع است.
بر حسب قوانین جاری و با هدف جلوگیری از اختلافاتی که ممکن است در زندگی آپارتماننشینی رخ دهد، در آپارتمانهایی که تعداد مالکان آنها از سه نفر بیشتر باشد مجمعی به نام مجمع عمومی مالکان تشکیل میشود که یکی از وظایف آن تعیین مدیر برای آپارتمان میباشد.
مدیریت ساختمان که از سوی مجمع عمومی انتخاب میشود میتواند از میان مالکان، مستاجران یا حتی اشخاصی غیر از مالک و مستاجر باشند. مدیریت ساختمان مسئولیت حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی را بر عهده دارد و تعداد مدیران در صورت تعدد باید فرد باشد و مدت ماموریت مدیر یا مدیران ساختمان طبق قانون ۲ سال است ولی این مدت قابل افزایش یا کاهش از سوی مجمع عمومی است و انتخاب مجدد یک فرد به عنوان مدیر بلامانع است.
آیا مدیر قبل از پایان مدت مدیریتاش قابل برکناری است؟
بله و این امر توسط مجمع عمومی صورت میگیرد و از طرفی مدیر یا مدیران حق دارند از سمت خود استعفا دهند. بنابراین در صورت فوت، عزل یا استعفای مدیر مجمع عمومی جلسهای فوقالعاده تشکیل داده و مدیر یا مدیران جدیدی انتخاب میکند.
در صورت تعدد مدیر در یک آپارتمان تصمیمات مدیران چه زمانی معتبر میباشد؟
تصمیمات مدیران با اکثریت آراء معتبر میباشد.
آیا مدیر یا مدیران میتوانند فرد دیگری را به جای خود برای انجام وظایف مدیریت بگمارند؟
خیر. مدیر یا مدیران امین مالکان هستند و نمیتوانند دیگری را به جای خود انتخاب نمایند.
غیر از حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی مدیران چه وظایف دیگری بر عهده دارند؟
۱ـ مدیران موظفند، تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتشسوزی بیمه نمایند و سهم هر شریک از حق بیمه را اخذ و به بیمهگر پرداخت کنند.
۲ـ مدیران موظفند میزان هزینههای مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت به شریک اعلام نمایند.
۳ـ برای انجام وظیفه مذکور در بند ۲ موضوع به وسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیین شده از طرف شریک به او اعلام خواهد شد.
۴ـ در مجتمعهایی که بیش از ۱۰ آپارتمان تاسیس شده مدیران مکلفند برای حفظ و نگهداری بنا دربان استخدام کنند.
۵ـ رسیدگی به اعتراض شرکاء در مورد سهمیه یا میزان هزینهها. (در صورت عدم رسیدگی فرد معترض حق مراجعه به دادگستری را دارد.)
۶ـ مدیران میتوانند با تصویب مجمع عمومی به منظور تامین هزینههای ضروری و فوری مبالغی به عنوان تنخواه گردان از شرکاء دریافت کنند.
۷ـ مطالبه هزینههای مشترک با ارسال اظهارنامه به مالک یا استفاده کنندهای که از پرداخت سهم خود امتناع میکنند.
۸ـ مراجعه به دستگاه قضایی جهت وصول هزینههای مشترک از مالک یا استفادهکنندهای که سهم خود را از هزینهها نپرداخته است.
۹ـ دادن تسویه حساب هزینههای مشترک به دفاتر اسناد رسمی به هنگامی که در مورد واحد مورد نظر هر نوع سند انتقال اعم از اجاره، رهن، صلح،هبه و . . . تنظیم میشود.
آیا مدیران میتوانند به علت امتناع از پرداخت هزینههای مشترک، خدمات آب،برق،گاز و . . . واحد مربوطه را قطع کنند؟
در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینههای مشترک از طرف مدیر اظهارنامهای با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن برای مالک ارسال میشود. اگر مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهیاش را نپردازد، مدیر می تواند ازدادن خدمات مشترک (نه اختصاصی) مانند شوفاژ، آب گرم و hellip به آن شخص خودداری کند. بنابراین قطع برق اختصاصی یا آب اختصاصی ممنوع بوده و جرم محسوب میشود. لذا در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن نباشد، مدیر میتواند به مراجع قضایی شکایت کند و دادگاه موظف است به این شکایت خارج از نوبت رسیدگی میکند و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه میشود، محروم کند و تا دو برابر بدهی به نفع مجموعه آن شخص را جریمه نماید.
اگر یکی از واحدها برای سایرین ایجاد مزاحمت کند، آیا مدیر موظف است از واحد مزبور شکایت کند؟
خیر. مدیر آپارتمان فقط در موارد مذکور در قانون تملک آپارتمان ها که در بالا به آنها اشاره کردیم در آنچه مربوط به حفاظت و نگهداری اقامه دعوی کند و نسبت به آنچه که خارج از حدود وظایف اوست، حق شکایت و اقامه دعوی ندارد. برای مثال اقامه شکایت علیه همسایه مبنی بر رفع رطوبت به نحوی باشد که به زیربنای کل ساختمان یا قسمت های مشترک لطمه وارد کند در این حالت حق شکایت یا اقامه دعوی هنگامی برای مدیر متصور است که در اساسنامه سازمان مالکان به آن اشاره شده باشد و الا هر یک از مالکان حق شکایت خواهند داشت.
اگر مدیر ساختمان را در مقابل آتشسوزی بیمه نکند چه ضمانت اجرایی وجود دارد؟
در صورت عدم انجام این وظیفه قانونی و بروز آتشسوزی مدیر مسؤول جبران خسارت وارده خواهد بود و در هر موردی که در اثر عدم انجام وظیفه قانونی مدیر به ساختمان خسارت وارد شود مدیر مسئول جبران خسارات وارده خواهد بود.
http://www.daadfar.org